签订《商品房认购书》时，楼盘尚未取得预售许可

消费者要求退房被法院驳回

提醒：预约合同不因暂未取得预售许可而当然无效

与浏阳某开发商签订了《商品房认购书》，并支付了首付款，但市民黄先生事后却发现自己购买的楼盘，在签订《商品房认购书》时未取得商品房预售许可证。

对此，黄先生决定不再履行认购书约定的义务，并找到开发商要求退房。在协商未果后，黄先生向市人民法院提起了诉讼，要求认定《商品房认购书》无效，并退赔购房款本息近50万元。近日，市人民法院一审开庭审理了这起纠纷案，认为《商品房认购书》属预约合同而非预售合同，不因暂未取得商品房预售许可证而当然无效，遂驳回了黄先生的全部诉讼请求。

浏阳市融媒体中心记者李小雷

签订认购书后发现楼盘未取得预售许可

消费者要求退房

早在2012年12月，黄先生在大瑶镇相中了一个楼盘，遂作为买受人向开发商支付了定金8万元。一年后，黄先生又与开发商签订了一份《商品房认购书》，约定了双方的权利和义务，黄先生可在总价209万元的基础上享受4万元的优惠。

黄先生自愿签订《商品房认购书》后，向开发商缴纳了购房首付款40.7万余元，之后办理了相关购房手续、银行按揭等手续流程。

不过，在办理好购房各项手续后，黄先生发现该楼盘尚未取得商品房预售许可证。“没有预售许可就卖房子，合同应该属于无效。”担心自己购买的房屋一时无法进行产权认定，黄先生遂多次找到开发商要求退款、退房，并拒绝履行《商品房认购书》约定的各项义务。

在协商多年未果后，2019年1月、4月，开发商两次向黄先生发出《律师函》，要求黄先生与开发商签订正式的《商品房买卖合同》、办理相关购房手续，并支付剩余房款。

“我们当时确实没有取得预售许可，所以并没有正式对外销售，而是认购，签订的也只是《商品房认购书》。”开发商方面认为，在签订《商品房认购书》时，已明确告知消费者相关情况，楼盘也已于2014年取得了预售许可，消费者可以按约定完善购房手续，但消费者却坚持要求退款，属单方面违约。

因达不成一致意见，日前，黄先生将开发商告上了法庭，请求法院确认双方签订的《商品房认购书》无效，并退赔购房款及相应利息。

预约合同不因暂未取得预售许可而当然无效

法院驳回消费者退房诉求

近日，市人民法院开庭审理了这起纠纷案。

在庭审中，开发商称，虽然签订《商品房认购书》时未取得预售许可，但在2014年已取得预售许可，双方合同应当继续履行。

法院审理认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，约定在将来一定期限内订立买卖合同的认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等都属于预约合同，不因暂未取得预售许可而当然无效。

本案中，双方基于平等、自愿而签订的《商品房认购书》即属于预约合同而非商品房预售合同，法律、行政法规尚未对当事人订立预约合同行为予以干预或禁止（即作出强制性规定），签订的《商品房认购书》是否有效，自然不以是否取得预售许可为必要条件，因此，黄先生作为违约方，主张无效的理由于法无据。

据此，法院一审判决，驳回黄先生全部诉讼请求，本案受理费由黄先生承担。

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预约、预售有区别，签订合同要看清

该案宣判后，主审法官张如意就该案的争议焦点进行了释法说理。

“该案的争议焦点在于《商品房认购书》的效力，是否以取得商品房预售许可证为必要条件。”张如意说，根据相关法律规定，尚未取得商品房预售许可证的，商品房预售合同无效，但该案之所以驳回黄先生的诉讼请求，原因就在于其与开发商所签的合同并非预售合同，而是属于预约合同的《商品房认购书》。

预约和预售虽然只是一字之差，但在法律层面上，却大相径庭。

“预约是约定将来一定时间进行交易，预售则是立即完成交易。”张如意说，是否取得房屋预售许可，不能成为界定《商品房认购书》是否有效的必要条件。

同时，从本案来看，就算黄先生当时与开发商签订的是预售合同，但在起诉时，开发商已取得预售许可，根据相关法律规定，在起诉前取得预售许可证的，预售合同依然应认定为有效。

“所以在签订购房合同时，首先要分辨是预售还是预约，如果开发商未取得预售许可，而与消费者签订预售合同，消费者应在开发商取得预售许可前，向法院提起诉讼，主张自己的权利。”张如意表示。