法院一审判决购房人赔偿违约金等两万余元

购房人刘先生夫妇与浏阳某房产中介公司签订购房委托协议后，又私下与房主签订合同完成房屋交易。房产中介公司于是将委托购房人刘先生夫妇告上了法院。

近日，市人民法院开庭审理了这起中介合同纠纷案，一审判决委托购房方向中介公司赔偿违约金两万余元，并承担相应律师费用。其间，刘先生夫妇反诉中介公司，要求解除双方委托协议、中介公司返还前期支付的购房款，获得了法院的支持。

浏阳市融媒体中心记者李小雷

案由

二手房买卖引发的纠纷

今年4月，我市某房产中介公司员工谢女士接到一个订单——客户刘先生夫妇相中了我市邮电路上的一处二手房产，两人与谢女士取得了联系，并在她陪同看楼后，委托谢女士居间促成房产买卖事宜。

多次沟通后，双方于4月6日签订《看楼确认书》，其中第三项条款约定：在六个月内若客户与客户亲属、配偶、授权人购买或租用上述房地产，但未通过经纪方面与业主达成交易的（跳单、私交），视同已通过中介方居间代理完成，应支付中介方佣金。

4月9日，刘先生夫妇向谢女士微信转账5000元，作为购房诚意金。之后，该笔诚意金由中介方转给房主。

4月22日，双方签订了《全权委托协议》，协议约定：双方就该房产的交易达成180万元的成交价，该成交价包含所有过户的相关税费及房屋本身价格；双方约定如过户税费加房屋价格超过180万元，则超出部分由中介公司承担；如房屋价格加所有过户税费少于180万元，则多余部分归于中介公司。

签订此协议时，刘先生夫妇当场支付了5万元定金，并全权委托中介公司办理所有的购房事宜。

5月16日，中介公司与房主以153万元的价格签订了《房屋买卖合同》，并支付了3万元定金。

但不久后，刘先生夫妇向谢女士提出解除双方委托关系，并要求退还购房定金。后经中介公司了解，刘先生夫妇在委托中介公司购房的同时，私下与房主签订《二手房买卖合同》，以150万元的价格完成交易，并已过户。

中介公司负责人罗先生表示，刘先生夫妇利用中介公司的房屋资源及劳动付出服务，私下与房主达成交易，其行为侵害了中介公司的合法利益，造成了经济损失，故请求法院判令刘先生夫妇赔偿违约金45900元。

焦点

购房者行为是否构成“跳单”

庭审中，刘先生夫妇辩称，涉案房产是他们介绍给中介公司的，房源信息并非由中介公司提供，只是在交易过程中委托中介公司全权代理购房事宜，其行为并不构成“跳单”，且中介公司在服务过程中隐瞒相关房产信息，依据相关法律规定，他们不应承担赔偿责任。

为此，刘先生夫妇对中介公司提出了反诉，请求法院判令解除《全权委托协议》，并判令中介公司返还购房定金5万元。

法院审理认为，该案的争议焦点在于刘先生夫妇是否利用中介公司提供的交易机会或媒介服务，绕开中介机构订立合同，即是否存在“跳单”行为。

审理中，双方均认可刘先生夫妇在签订上述协议之前，便已通过涉案房产原房主张贴的出售广告获知房源信息，故刘先生夫妇并未利用中介公司提供的房源机会，但在履约过程中，中介公司基本完成了涉案房产的信息调查，积极履行了相关义务，且刘先生夫妇私下与原房主签订买卖合同所约定的购房价格符合其委托要求，说明委托事项已达成，中介公司积极履行了居间义务，为买卖双方提供了成交机会。

“刘先生夫妇虽未利用中介公司的房源信息，但享受了中介公司提供的媒介信息服务，其私下与原房主达成交易，违反了《全权委托协议》的相关约定。”主审法官表示，《全权委托协议》是双方关于房屋中介合同的真实意思表示，应认定该中介合同依法成立并有效，刘先生夫妇应承担违约责任，承担中介公司居间活动期间的必要费用。

据此，法院一审判决，解除双方签订的《全权委托协议》，由刘先生夫妇赔偿中介公司违约金及律师费、财产保全费等各项费用2.8万余元，同时判令中介公司返还刘先生夫妇前期支付的购房款剩余款项1.5万元，驳回双方其他诉讼请求。

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“跳单”要承担相应法律责任

“跳单”又称“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。“跳单”在中介合同中时有发生，多发生在二手房买卖中。

针对这种情况，《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

主审法官表示，明确将禁止“跳单”行为上升到法律层面，一方面是对违背契约精神行为的限制，另一方面有利于弘扬诚实守信的社会风尚。

本案中，刘先生夫妇虽不存在典型的“跳单”行为，但在实际生活中，有较多委托人因不愿支付高额中介费而“跳单”。为此，主审法官提醒，中介机构应提高法律意识，在提供服务过程中及时与委托人签订中介合同，约定委托人需支付居间活动期间的必要费用，以保障自身权益。

而购房者到中介公司看房时，也要谨慎签订相关协议，弄清是否为独家房源信息，不可为了逃避中介费而换渠道购买同一套房源，否则要承担一定的风险和后果，若对房源信息有所了解且已与中介公司进行商谈，应和其他欲提供中介服务的中介公司说明情况，避免不必要的纠纷。